공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 헐고 새로 지었다면, 경매 후 새 건물에 법정지상권이 생기나요?

경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지더라도, 공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 없애고 새로 지은 경우에는 그 건물에 법정지상권이 인정되지 않는 것이 원칙입니다. 예외 가능성을 따질 때는 두 가지를 확인해야 합니다.

신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일한지, 그리고 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정했는지입니다.

이런 특별한 사정이 있으면 원칙과 달리 볼 수 있습니다.

무엇을 확인해야 하나요?

핵심은 단순히 경매 뒤 소유자가 달라졌는지만 보는 것이 아닙니다.

공동저당권 설정 당시 존재하던 건물과 이후 새로 지은 건물은 구별해야 합니다.

생활법령 원문은 기존 건물이 공동저당권 설정 뒤 철거되고 새 건물이 지어진 상황을 별도로 다루며, 위와 같은 특별한 사정이 없는 경우 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다고 설명합니다.

원문은 법정지상권의 성립요건으로 저당권 설정 당시 건물이 존재할 것, 토지와 건물이 동일인의 소유일 것, 저당권이 설정될 것, 경매로 소유자가 달라질 것을 제시합니다. 그러나 이 요건을 일반적으로 나열한 설명만으로 신축 건물에도 권리가 생긴다고 해석해서는 안 됩니다.

공동저당 설정 후 건물이 바뀐 경우에 관한 별도의 설명이 함께 있기 때문입니다.

따라서 이 사안에서 확인 가능한 정보는 공동저당권 설정 후 기존 건물을 철거하고 신축했는지, 토지와 신축 건물의 소유자가 경매로 달라졌는지, 그리고 원문이 든 특별한 사정이 있는지입니다.

해당 사실만으로 개별 사건의 결론까지 확정할 수는 없습니다.

신축 건물에 같은 순위의 공동저당권을 설정했는지 등 구체적인 사정은 자료와 실제 권리관계를 확인해 해석해야 합니다.

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자주 묻는 질문

경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?

이 경우 소유자가 달라졌다는 사실만으로는 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는 것이 원칙입니다. 기존 건물이 공동저당권 설정 뒤 철거되고 새 건물이 지어진 상황인지 함께 살펴야 합니다.

어떤 특별한 사정이 제시되어 있나요?

자료가 든 특별한 사정은 신축 건물과 토지의 소유자가 같은 경우를 전제로 합니다.

여기에 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등이 포함됩니다.

실제 사안에서 이에 해당하는지는 확인된 사실을 바탕으로 판단해야 합니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1